Existen distintos antecedentes que pueden causar que un bien inmueble tenga más de un propietario inscrito en el Registro Público. Por ejemplo, que se trate de un bien que haya sido adjudicado como herencia producto de un proceso de sucesión, y sean varios los herederos; o quizás una inversión en la cual más de una persona (natural o jurídica) decidieron adquirir un bien inmueble de forma conjunta.

Otro ejemplo es cuando una pareja de esposos adquiere un bien de forma conjunta, sin embargo, existen normativas en materia de familia que influyen en la ejecución de esa venta, por lo que será abordado como un tema aparte en otra ocasión, y nos concentraremos en aquellos bienes que no guardan relación a un vínculo conyugal.

Ahora bien, ¿qué sucede cuando (2) o más personas deciden asociarse para adquirir un bien inmueble como una casa, apartamento o lote baldío, y una de las partes decide vender, mientras que las otras no están de acuerdo?

Nuestra legislación sustantiva contempla un principio que establece que nadie está obligado a mantenerse en copropiedad, es decir, ninguna persona puede ser obligada a mantenerse como propietario de un bien que mantiene otros propietarios.

Para ello, la respuesta de nuestra norma procesal sería la interposición de un proceso de venta de bien común o un proceso de división. Ambos procesos buscan que, mediante el pronunciamiento de un Tribunal se ordene la venta del bien, o por el contrario su división; estos procesos están prescritos según la naturaleza del bien, tal como veremos.

Para que sea viable el proceso de venta de bien común es un requisito imprescindible que el bien inmueble no sea divisible, es decir, que no haya forma de fraccionarlo sin menoscabar su valor, tal como es el caso de un apartamento.

En caso contrario, si el bien permite ser fraccionado y conservar su valor, el proceso viable es el de división, tal como ocurre en el caso de una finca o lote baldío, el cual permite que sea dividido y posteriormente segregado entre sus propietarios, a fin de que la parte que desea vender alcance esa independencia del resto de los propietarios, pudiendo disponer libremente de su bien.

Debemos resaltar que, el proceso de venta de bien común no tiene otro fin que la venta del bien; el único escenario en el que un Tribunal puede denegar la venta de bien común es que determine que el bien puede ser dividido y que, por ende, corresponde emplear proceso respectivo.

Como corolario de lo anterior, no es dable al Tribunal arribar a otra decisión que no sea la venta del bien. No obstante, nuestra normativa permite la deducción de los gastos de conservación del bien, por ejemplo, si se trata de una casa o apartamento que ha generado costos de mantenimiento, ya sea por estar comprendido dentro del régimen de Propiedad Horizontal o por los gastos comunes que toda propiedad demanda para su adecuada conservación, el propietario que incurrió en estos rubros puede pedirle al Tribunal que le reconozca estos gastos, y serán deducidos de la división de la venta de los otros propietarios.

Una vez establecido el proceso y contestada la demanda de venta de bien común, el Tribunal debe verificar que, en efecto, se trate de un bien que no es posible fraccionar y que no hay otro remedio que decretar la venta del mismo.

Esta venta se hace por medio de un remate judicial, por lo que es fundamental que las partes incorporen un avalúo de la propiedad o que se le pida al Tribunal una diligencia para determinarlo, dado que el monto que refleje dicho avalúo será la base del remate.

De comparecer un postor hábil al remate, y que se lo gane, debe consignar ante el Tribunal el monto correspondiente dentro de un periodo de (2) días hábiles posteriores a la fecha de remate. Una vez consignado este monto, el Tribunal ordenará la división del mismo en partes iguales, salvo se hayan reconocido gastos de conservación o mejores, que deban ser deducidas en favor del copropietario que asumió esos costos.

De mantenerse en copropiedad de un bien inmueble, sin que se derive provecho de ello o que no exista una organización en cuanto al pago de gastos de conservación o tributos, recomendamos promover la venta, primero de forma extrajudicial, y de ser inviable, de forma judicial.